"비자가 없어져도 보증금을 받을 수 있나요"라는 질문
법무법인 민 중국팀은 무료 상담 외에 유료 상담도 진행합니다. 대면 상담이 기본이지만, 사무실까지 올 필요가 없다고 생각하시는 분들께는 온라인으로도 유료 상담을 해드립니다. 오늘은 최근 진행한 온라인 유료 상담 하나를 소개합니다. 졸업을 앞둔 한 중국인 유학생의 문의였습니다. 임대차 계약이 자동 연장되었는데 집주인이 "내년까지는 해지할 수 없다"며 보증금 반환을 거부하고 있고, 본인은 곧 비자가 만료되어 출국해야 하는 상황. 질문은 이것이었습니다. "비자와 외국인등록증이 없어진 후에 여행 비자로 들어와도 보증금을 정상적으로 받을 수 있나요?" 저희의 답변은 질문보다 훨씬 길었습니다. 질문한 것에만 답하는 것이 아니라, 질문하지 않은 더 큰 위험까지 찾아드리는 것이 유료 상담이기 때문입니다.
계약서를 읽고 나온 답 , "비자보다 중요한 것이 있습니다"
저희는 먼저 계약서와 중개대상물 확인·설명서를 전부 검토한 후 답변드렸습니다. 첫째, 질문에 대한 답. 보증금은 민사상 채권이므로 비자나 등록증 유무와 무관하게 받을 수 있고, 여행 비자로 재입국해서 받거나 공증 위임장으로 대리 수령도 가능합니다. 다만 진짜 문제는 신분이 아니라 두 가지 실무 함정입니다. 등록증 실효 후 한국 은행 계좌가 거래 제한될 수 있다는 것, 그리고 전출·출국하는 순간 대항력과 우선변제권이 소멸한다는 것. 둘째, 질문 너머의 답. 집주인의 "자동 연장됐으니 해지 불가"라는 주장은 법적으로 성립하지 않습니다. 이 오피스텔은 확인·설명서상 실제 용도가 주거용이라 주택임대차보호법이 적용되고, 묵시적 갱신 상태에서 임차인은 언제든 해지 통지할 수 있으며 통지 도달 3개월 후 계약이 종료됩니다. 집주인이 내세운 "재임대 후 해지" 특약은 임차인에게 불리한 약정이라 무효 가능성이 높습니다. 셋째, 질문자가 몰랐던 위험. 등기를 확인해보니 이 건물에는 거액의 근저당권이 설정되어 있었습니다. 경매가 벌어지면 확정일자 순위에 따라 보증금을 못 받을 수도 있는 구조라, 하루라도 빨리 해지하고 회수해야 한다는 것까지 짚어드렸습니다.
"변호사 선임은 가성비가 안 맞습니다", 유료 상담에서도 말리는 이유
답변을 받은 고객은 사건 전체를 위임하고 싶다고 했습니다. 저희의 답은 의외였을 겁니다. "지금 단계에서 변호사 선임은 비용 대비 맞지 않으니 권하지 않습니다." 지금 필요한 것은 내용증명 발송과 임차권등기명령 신청 두 가지뿐인데, 내용증명은 우체국에서 몇천 원, 임차권등기는 인지대 등 몇만 원이면 되는 일입니다. 착수금 수백만 원을 들일 단계가 아닌 것입니다. 대신 저희는 정말 중요한 오류를 바로잡아드렸습니다. 고객이 그동안 관리사무소와 중개사무소에 보낸 문자, 분양사무실 방문 항의는 법적으로 해지 통지가 아닙니다. 해지 통지는 계약 당사자인 임대인 법인 본점에, 대표이사 앞으로 도달해야 효력이 생기고, 3개월의 시계는 그 도달일부터 돌아갑니다. 몇 달을 엉뚱한 곳에 통지하며 흘려보낸 셈이니, 이번 주 안에 제대로 발송하라고 알려드렸습니다.
내용증명 초안을 두 차례 첨삭했습니다
고객이 직접 작성한 내용증명 초안을 보내오자, 저희는 조목조목 검토했습니다. 치명적인 오류부터 잡았습니다. 수신인 법인명의 오타(한 글자가 달라 송달 다툼의 빌미가 됩니다), 건물명 오기, 계약일 오류. 그리고 빠진 논증을 채웠습니다. 오피스텔이라 주택임대차보호법 적용을 다툴 수 있으니 실제 주거 용도의 근거 세 가지를 문서에 명시할 것, 집주인이 내세운 특약이 무효라는 반박을 서면에 미리 박아둘 것, 공동 당사자에게도 참조 송부할 것, 공동임차인의 계좌 동의 문구와 관리비 정산 문구까지. 두 차례의 수정을 거쳐 완성된 내용증명은 두 페이지, 우체국에서 몇천 원이면 보낼 수 있는 문서가 되었습니다. 그리고 마지막으로 당부했습니다. 발송 전에 확정일자와 체류지 신고 여부부터 확인하라고. 그것이 없다면 근저당이 설정된 이 건물에서는 전략 자체를 다시 짜야 하기 때문입니다.
유료 상담의 값어치는 이런 것입니다
이 상담에서 고객이 얻은 것은 분명합니다. 질문했던 것의 답(비자 없어도 수령 가능), 질문하지 않았던 위험의 발견(대항력 소멸 순서, 근저당), 집주인 주장의 법적 반박(묵시적 갱신과 무효 특약), 잘못된 통지의 교정, 그리고 두 차례 첨삭을 거친 실전 문서까지. 변호사 선임 없이, 상담 비용만으로 5천만 원 보증금을 지키는 길이 정리된 것입니다. 저희는 위임하겠다는 고객을 말렸지만, 정말 변호사가 필요한 단계, 즉 3개월이 지나도 임대인이 반환을 거부하는 시점이 오면 그때 개입하겠다고 약속했습니다. 비용은 칼날이 필요한 곳에 쓰는 것입니다. 계약서와 등기를 실제로 읽고, 문서를 실제로 고쳐주고, 선임이 불필요하면 불필요하다고 말하는 상담. 법무법인 민 중국팀의 유료 상담이 어떤 것인지 궁금하셨다면, 이 기록이 답이 되었으면 합니다.